今天美国出现了两种现象，一种是房贷利率处于高位，另一种是贷款质量保持稳健，这两种看似相互矛盾的现象为何能够同时存在？市场观察者正紧密注视这一情形，试着去判断历史是否会以崭新的形式再度上演。

利率飙升与当前楼市韧性

到2023年10月的这个时间节点为止，美国30年期固定抵押贷款的平均利率已然冲破了7%，回到了处在全球金融危机时期的2007到2008年时的水准 。利率大幅度地往上升高此举径直抑制了购房者的负担能力 ，致使全美房屋销售量呈现出明显地向下滑落的情形 。然而 ，跟一直以来处于历史高位的利率形成鲜明对比的是 ，当下的美国住房抵押贷款的违约率依旧处于历史低位 ，没有出现呈现普遍性增多乃至走向恶化的迹象 。这样一种现阶段的情况表明 ，当前楼市所面临的压力主要是集中在交易变得冷清以及价格作出调整方面 ，可不是那种涉及范围广泛的借款人方面的偿付危机 。

次贷危机的根源与传导

这可不是一般的危机，它起始于2007年，是次贷危机。这场危机的根源在哪呢？在于前期信贷政策宽松，大量低信用评级的借款人，竟是获得了住房贷款。利率上升了，房价停滞不前时，这部分人群的违约情况，首先是急剧飙升起来。随后，这些不良贷款被打包成复杂的抵押贷款支持证券，然后出售给全球范围的金融机构里。随着底层资产质量变差，这些证券价值大幅暴跌，进而引发了连锁反应。持有巨额这类证券的投行以及多个对冲基金，遭受了极大的损失，全球金融体系的流动性突然变得紧张起来，最终演变成了一场系统性危机。

商业地产的诱惑与陷阱

正当次贷危机刚开始不久之时，也就是住宅市场到处呈现凄惨景象之际， 美国的商业地产展现出相对稳定的态势，其出现的违约比例远远要比住宅市场低很多。 这样的一种看似安全的状况，吸引了众多的投资银行，这里便包含着雷曼兄弟。 它们据此认为商业地产遭遇的冲击很少，并且能够供应具有稳定性质的现金流来源。 在2007年起始的时候，雷曼等这类机构大量寻求资金支持， 在整个美国大范围地采购具有办公用途的建筑以及用于购物娱乐等的场所等诸多经营性店铺房产。 它们内心有着这样一个规划打算，那便是把购得物业所产生的租金收入整合起来归类在一起， 制作并发出新颖的商业性质的以房产抵押为依据而形成支付保障的债券凭证， 将这些债券凭证转手卖给市场上的诸多投资人员以此获取应有的收益。

雷曼的误判与流动性枯竭

雷曼等机构对危机的深度和广度大幅度低估，它们未曾预料到，信贷紧缩会这般剧烈且持久，致使整个金融市场的风险偏好彻底不见，到了2008年初，尽管雷曼存有大量商业地产资产，然而市场上已不存在买家乐意接手其发行的证券或者为其供给新的融资，更具致命性的是，为应对通胀压力，美联储那时正处在加息周期，市场利率持续升高，这使得雷曼持有的资产价值进一步减少，同时其融资成本却急速上涨，陷入了“资产卖不出、钱借不到”的双重艰难处境 。

历史与当下的关键差异

此时的状况跟2007年存在着实质上的差异，眼下贷款质量的根基更为稳固，次贷危机过后，美国颁布了《多德 - 弗兰克法案》，对于抵押贷款发放标准予以收紧，如今获取贷款的借贷人，其信用评分、收入证明以及首付比例均远远高于危机之前，另外，当前美国的失业率依旧处于较低位置，家庭资产负债表整体呈现健康态势，这给借贷人按时偿还借款提供了经济条件，所以如此，虽然利率攀高加大了月供的压力，然而却尚未引发大规模的偿付能力方面的危机 。

未来风险与市场信心考验

市场的关键忧心之处在于“时间”以及“程度”，美联储把利率保持在二十年较高位置已经超过一年，高借贷成本对于经济的抑制作用有着滞后特性，如果高利率情形延续更长时间，致使经济衰退以及失业率升高，那么当下看似健康的贷款质量有可能快速变差，另外，商业地产，特别是办公类地产，由于远程办公的广泛普及而面临着结构性需求下降，其潜在风险或许比住宅市场更大，全球金融市场紧密关联，任何局部风险的发生都可能被迅速扩大。

您觉得，于当下这样的高利率环境之中，美国楼市里最有可能出现的那种称得上“黑天鹅”的事件，会源自哪一个领域呢？是商业地产这一方面，还是看起来颇为稳健的居民负债那一块呢？